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FAQ/Lexique

Lexique immobilier

Acte authentique

Contrat obligatoirement rédigé par un notaire afin d’être publié au bureau des hypothèques et rendre l’acte opposable à tous les tiers. L’acte authen-tique est obligatoire en termes de vente immobilière. C’est donc est un gage de sécurité pour les signataires et un instrument juridique. Ce type de document, qui fait foi de sa date et de son contenu, a en effet valeur de preuve et force exécutoire.

Actes sous seing privé

Ce sont des actes juridiques rédigés par les parties à l’acte ou par un tiers dès lors que celui-ci n’agit pas en tant qu’officier public. Au contraire des actes authentiques les actes sous seing privé ne sont soumis à aucun formalisme sauf la signature. Depuis 2000, en France, la signature peut être électronique.

Assemblée générale des copropriétaires

Réunion à laquelle participent les membres d’une copropriété au minimum une fois par an. Les copropriétaires votent sur les questions inscrites à l’ordre du jour (travaux dans les parties communes par exemple). Les dé-cisions adoptées font l’objet d’un procès-verbal. L’assemblée générale est convoquée par le syndic de l’immeuble ; elle peut aussi être demandée par les copropriétaires s’ils le souhaitent (assemblée extraordinaire).
Selon leur importance, les décisions doivent être adoptées à la majorité (simple ou absolue) ou à l’unanimité.

Assurance Dommages-ouvrage

L’Assurance Dommages-Ouvrage fait partie de l’Assurance Construction. Cette assurance couvre les dommages relevant de la Garantie Décennale et est nécessaire à la régularisation de l’Acte Authentique de Vente. Elle permet au propriétaire d’être remboursé rapidement, sans avoir à recher-cher la responsabilité des différents intervenants sur le chantier (archi-tectes, entrepreneurs, constructeurs, promoteurs…).

Avenant

Acte complémentaire à un contrat initial établi entre les différentes parties (vendeur et acquéreur), dont l’objet est de compléter ou de modifier les clauses du contrat initial.

Capacité de remboursement

Egalement appelée taux d’endettement, la capacité de remboursement correspond à la somme maximale qu’un emprunteur peut dégager par mois lorsque sont déduits les frais et les charges courantes du ménage, prêts en cours inclus. La capacité de remboursement est calculée et ex-primée en pourcentage par rapport aux revenus nets. La norme moyenne est établie par les banques à 1/3 du revenu mensuel disponible (33%).

Charges de copropriété

Les copropriétaires ont l’obligation de contribuer au paiement des charges de la copropriété. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue de types de charges : les charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs et les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. On distingue les charges locatives récupérables, que le propriétaire peut se faire rembour-ser par le locataire, et les charges non récupérables. La liste des charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987.

Charges récupérables

Charges payées par le bailleur, mais incombant légalement au locataire. En matière de baux d’habitation, elles sont classées en trois grandes ca-tégories : celles exigibles en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; les dépenses d’entretien courant et les menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ; le droit de bail et les impôts qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste des charges locatives est fixée par un décret du 26 août 1987.

Compromis de vente

C’est un engagement réciproque : En signant un compromis (ou une pro-messe synallagmatique de vente) le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier à des conditions déterminées, tandis que l’acheteur s’engage à l’acquérir aux mêmes conditions. Pour la rédaction du compromis de vente, les parties peuvent le faire seules ou assistées d’un professionnel.

Conseil syndical

Organe collégial obligatoire qui assiste le syndic et contrôle sa gestion, ses membres sont désignés par assemblée générale parmi les copropriétaires. Son fonctionnement est organisé par le règlement de copropriété.

C.O.S.

Coefficient d’occupation des sols : le C.O.S. sert à définir le rapport entre la surface du terrain et le droit de construire de la surface hors œuvre net ( S.H.O.N.). Un C.O.S. de 0.4 affecté à un terrain de 500 m2 permet de construire 500×0.4 = 200 m2 de S.H.O.N., si le plan d’occupation des sols (P.O.S.) le permet.

C.O.S résiduel

Définit sur un terrain où il y a déjà une construction, le droit d’ériger une construction additionnelle. Si sur un terrain de 500 m2, il y a déjà une mai-son de 160 m2 (S.H.O.N .) et que le C.O.S ; est de 0.4 on peut y construire 40 m2 (S.H.O.N .), si le P.O.S. le permet.

Droit de préemption

Le droit de préemption est la faculté détenue par une collectivité publique d’acquérir par priorité à tout acquéreur un bien mis en vente et pour lequel un acquéreur a été trouvé. Entre la signature de l’avant contrat et la signa-ture définitive, les notaires communiquera à la collectivité titulaire de ce droit les conditions de la vente, afin de lui permettre d’exercer ou non son droit de préemption dans un délai fixé par la loi. Si la collectivité n’exerce pas son droit de préemption, la vente peut avoir lieu au profit de l’acquéreur initial.

Indivision

Plusieurs personnes se trouvent copropriétaires d’un même bien ou d’une même masse de biens. On a tendance à parler de copropriété lorsque cette situation a été voulue et fait l’objet d’une organisation particulière. Elle peut être par exemple successorale (une personne décède en laissant plusieurs héritiers) ou post communautaire (dissolution de la communauté de biens entre époux). Elle peut être à titre universel c’est-à-dire sur une masse de biens ou à titre particulier c’est-à-dire porter sur un ou plusieurs biens déterminés.

Lot de copropriété

Parcelle délimitée et bornée faisant partie d’un lotissement. Dans le cadre d’un immeuble, partie privée (logement, cave, parking) et quote-part des parties communes d’une copropriété.

Millième et tantièmes

Chaque copropriétaire possède une quote-part (ou parts) de la coproprié-té. Cette quote-part est exprimée en tantièmes (un certain nombre, qui rapporté au total de toutes les parts peut être exprimé en pourcentage). La plupart du temps les copropriétés sont divisées en millièmes de parts, d’où l’appellation courante millièmes, qui sont de fait des tantièmes exprimés sous forme de mille.
La détermination du nombre de tantièmes est libre : 1.000, 10.000, 100.000… tout dépend en fait de la taille de la copropriété et du nombre de ses lots.

Règlement de copropriété

Document écrit qui régit les droits et obligations des copropriétaires. Il est établi par un professionnel selon les indications d’un géomètre-expert et si possible du constructeur de l’immeuble. Il définit les différents lots (appar-tements, caves, parkings…) avec pour chacun l’indication de sa situation géographique, son étage, sa superficie et le nombre de tantièmes qu’il re-présente pour le paiement des charges. Il précise les parties communes et les parties privatives et définit leurs conditions de jouissance (Par exemple, l’interdiction d’exercer une activité professionnelle dans l’immeuble). Il récapitule tout ce que l’on doit savoir sur les droits et obliga-tions des copropriétaires d’un immeuble donné.

Syndic de copropriété

Voté par une assemblée générale de propriétaires, le syndic est élu pour assurer la gestion courante de l’immeuble, de la comptabilité à l’application du règlement de vie de l’immeuble.

Questions Fréquentes

Pourquoi acheter son bien immobilier ?

Devenir propriétaire de son logement est le rêve de 92% des Français. Posséder sa résidence principale est une idée fortement ancrée en France et il est indéniable que cela procure plusieurs avantages :

  • Une sécurité immobilière en cas de chômage, de retraite anticipée…
  • Le bénéfice de l’effet de levier de l’emprunt, outil de création de va-leur autrement réservé aux entreprises. Sur du long terme la pierre se valorise toujours plus que les placements immobiliers.
  • Une fiscalité très accommodante, l’usage d’un logement par son propriétaire n’étant pas (encore) taxé.
    L’agence Art avenue vous propose une offre diversifiée si vous êtes en recherche de votre résidence principale ou de votre pied à terre., n’hésitez pas nous contacter.

Acheter pour investir

Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier et du coup vous vous posez de nombreuses questions : neuf ou ancien, nu ou meublé, gé-rer soi-même ou faire gérer, quels sont les coûts et les possibles mau-vaises surprises ?

Quelques pistes de réflexion

Quel montage financier choisir ?

Il dépendra souvent de votre apport, crédit in fine ou crédit classique

Si vous réalisez un investissement immobilier a but locatif, vous pourrez déduire la totalité des intérêts d’emprunts des revenus fonciers que vous allez générer ce qui vous permettra de défiscaliser les loyers. Dans ce cas, les intérêts ne seront pas « perdus ».

 

Location nue ou meublée ?

Il faudra étudier le taux de rentabilité brute annuelle de l’appartement loué nu ou meublé. Dans de nombreux cas la location meublée affiche un meilleur taux en raison d’un montant de loyer plus élevé et d’une fiscalité plus favorable mais il y a un risque de locataires plus fréquents et une vacance locative plus importante et des frais de départ plus élevés.

 

Comment bien choisir son investissement immobilier ?

Une question à se poser pour la réussite de votre investissement est : « Où est-ce que j’ai le plus intérêt à investir ? Quelles sont les villes, les zones les plus porteuses en France ? ».

Le choix se fait d’abord en fonction d’une réalité budgétaire, mais aussi de la cible (étudiants, jeunes couples) et de l’emplacement (desserte transports, école)

 

Ne pas omettre les frais annexes ?

Outre le prix d’achat et les frais de notaire, il y aura aussi les travaux de rénovation si le bien est à rénover (de nombreuses aides existent), les frais de gestion si vous le confiez a une agence (ils sont entièrement déductibles), la souscription d’une GLI (garantie des loyers impayés également déductible), les charges non déductibles, les éventuels travaux à venir (bien étudier les PV d’assemblée)

Quelles sont les obligations du vendeur ?

Lors d’une transaction immobilière, le vendeur est soumis à un certain nombre d’obligations légales. il doit fournir les documents suivants :

  • Le titre de propriété qui permet de confirmer qui est propriétaire du bien (dans un couple, il faut l’accord des 2 parties)
  • Une pièce d’identité du ou des vendeurs
  • Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
  • Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble
  • Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété pour connaitre les procédures en cours
  • Les 3 derniers appels de charges pour connaitre le montant des charges
  • La taxe foncière
  • Les diagnostics techniques avec obligatoirement un métrage « carrez »
  • Les documents concernant les travaux effectués dans un bien pour avoir la garantie qu’ils ont respecté la législation (permis de construire ou déclaration préalable de travaux) et qu’ils ont été validés en Assemblée de Copropriété

Que devez-vous inclure dans votre budget achat ?

C’est l’une des premières questions que vous devez vous poser avant d’acheter : à combien s’élève le budget total de votre acquisition.

Vous devez étudier 3 choses différentes pour savoir comment financer l’achat de votre maison ou de votre appartement :

  • Quel est l’apport personnel que vous pouvez fournir ? C’est-à-dire quelle somme vous pouvez apporter à votre projet sur votre épargne. Plus cette somme représentera une part importante de votre budget et plus vous obtiendrez facilement un financement pour compléter votre budget.
  • Combien pouvez-vous emprunter ? Pour une première estimation rapide, prenez un rendez-vous avec votre banque pour simplement faire une étude de financement. À cette étape, pas besoin de creuser davantage pour savoir qui vous proposera le meilleur taux. Vous pourrez vous aider des outils de simulation d’emprunt immobilier proposés sur internet.
  • Quels seront les frais incompressibles à rajouter à votre budget global ? Vous devez prendre en compte les frais de notaires (comptez 7,5% environ) et prévoir un budget même restreint pour vos travaux de rénovation ou d’embellissement (prévoyez de 3 à 5% en fonction des travaux que vous êtes prêt à envisager).

Quels sont les diagnostics obligatoires a fournir par le ven-deur ?

Les diagnostics constituent une fiche « technique » de l’immeuble,

Objet Bien concerné Élément à contrôler Validité
Plomb Immeuble d’habitation (permis de construire antérieur au 1er Janvier 1949) Peintures Illimitée ou un an si constat positif
Amiante Immeuble (permis de construire antérieur au 1er Juillet 1997) Parois verticales intérieures, enduits, planchers, faux-plafonds, canalisations Illimitée
Termites Immeuble situé dans une zone délimitée par le préfet Immeuble bâti ou non 6 mois
Gaz Immeuble d’habitation ayant une installation de plus de 15 ans État des appareils fixes et des tuyauteries 3 ans
Électricité Immeuble d’habitation ayant une installation de plus de 15 ans Installation intérieure : de l’appareil de commande aux bornes d’alimentation 3 ans
Assainissement Immeuble d’habitation non raccordé au réseau collectif d’égout Contrôle en vigueur au 1er Janvier 2013
Risques Immeuble situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques Immeuble bâti ou non 6 mois
Mérules (champignon) Immeuble situé sur des zones potentiellement contaminées et dites« à risque », lesquelles sont déterminées par arrêté préfectoral. Déformation et bombement du bois, présence de blanc ouaté plus ou moins epais 6 mois
Performance énergétique Immeuble équipé d’une installation de chauffage Consommation et émission de gaz à effet de serre 10 ans

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